6/22/2018

空置稅得不償失 (雷鼎鳴)


  香港樓價高得離譜,問題需要解決,但切忌病急亂投藥。執筆之時,尚未有聽見政府公佈樓宇空置稅的細節,但這幾天的報道,似顯示政府會向一手樓徵空置稅,二手樓則不會。

  向地產商徵空置稅,據說是因為有九千個新樓的空置盤,要迫他們早日把它們放出市場。地產商不同意有九千個空置盤,認為只得三千個,因為有些單位連滿意紙也尚未取得,不能算空置。我倒不管空盤有多少,只問此稅是否有用。

  我們可先假設地產商(或小業主)把樓宇囤積起來目標只有一個,便是賺取更大的利潤。為甚麼現在不賣,要等將來才肯出手?地產商可解說這是為了使不同時段出現的買家都有機會買到樓,但真正的原因應該是,地產商估計將來的需求更大,可以賣得更貴,若非如此,為何不快快出手,套了現還可多賺利息。

  地產商對後市的估計不一定準確,但他們在市場打滾,掌握的資訊應該比坐在辦公室內的官員更為全面,錯誤也較少。空置稅一出,他們早日出貨的機會自然增加,今天的供應上升了,對現時的樓價有壓抑作用,政府便可慶功,說政策有效,今天便要買樓之人,也許便會感謝政府。不過,世上無免費午餐,樓現在賣了,將來需求更大時,卻無樓供應,樓價豈不升得更急?因此,用空置稅迫使地產商放棄原本的售樓時間規劃,後果只是使到樓價波幅更大而已。

  地產商不願受制於此政策,也可在建樓時拖慢手腳,以圖控制到出貨的時間。但這樣一來,樓宇推出的時間普遍延後,供應更是不足,不利樓市。

  我們若不想地產商囤積居奇,又不想樓價波動,那有甚麼方法?最合理的政策仍是增加土地供應。土地增多,意味着樓宇供應也上升,這會把未來的樓價也壓低。在此情景下,若某位地產商要囤積,那他便是個大笨蛋。現在不賣,將來別人會推出大量新盤,價格更低,他豈不吃了大虧? 供應更多的土地,扭轉對樓價上升的預期,沒有空置稅,也不會有囤積。

  上述「理論」經濟學者應該熟悉,因為它與有關炒家的理論一脈相承。炒家的名譽的確不怎麼樣,這是因為大家往往見到成功的炒家大手購入樓宇等資產,推高了樓價,使真正用家買不起,其後竟又可用更高的價賣出大賺一筆。並非所有的炒家都成功,他們要冒風險,但他們行動的後果卻只是使樓價波幅收窄:市場價格低的時候他們買入,推高了價格,但價位更高更難負擔之時,他們卻把資產推出,增加了供應,壓低了價格。我們見到前者也不應忽視後者

 

(Headline Daily 2018-6-22)