一個地方的經濟能否繁榮，主要取決於三個條件：一是其制度和政策是否有利於吸引人才，造就人才，使他們能安身立命、努力工作；二是其土地資源是否有足夠空間容納人民的居所和多元化的經濟活動；三是此地有否足夠資金支持生產活動。
在全球經濟一體化的大環境下，資金到處流動，某地只要有賺錢機會，資金自會從四方八面涓涓流入，所以資金是否充裕，反而不是達致經濟繁榮的最大問題。至於人才，當然事關重大，但這可留到將來有機會再談。今次我只討論土地。
今年5 月30 日，我在本欄寫過一篇題為〈善用土地才能壓抑樓價〉的文章，文中提到本港共有土地一千一百零八平方公里，但私人住宅只佔地二十五平方公里、公屋十六平方公里、鄉郊居所三十五平方公里、工業用地十平方公里、商業╱商貿辦公室四平方公里。
只要對這些數字稍作思考，便可知香港土地極為稀少，而且配置並不恰當，香港的經濟發展和民生都會因而受到很大的制約。
高昂租金吸走利潤
我們先簡單地討論一點經濟理論，這樣足以使我們明白土地問題的嚴重性。
假設政府不去造地或發展基建，交通方便的可用之地只有固定不變的面積。用經濟學的術語，便是土地的供應曲線是垂直的，即不論地租（用地價也無不可，但地租較方便）是高是低，大家也就只可使用同樣面積的土地。這與其他商品不一樣，後者的價格若上升，生產商自會增加供應量。
在土地供應量固定不變而且土地不能（或很難）代替的條件下，若是對土地的需求上升（即需求曲線往上移動），將出現什麼情況？答曰：租金會上升，但使用者付出較貴租金後，並不能得到更大面積的土地可作使用。換言之，得益者只是土地的擁有者（ 亦即發展商），土地使用者（ 例如住戶、商戶） 卻得不到好處。
近日尖沙咀或中環等購物黃金地段多了內地遊客到來購買名牌商品，商戶生意興隆，但它們的利潤是否能水漲船高？不一定。根據上述理論，商戶對商舖的需求會因顧客量大增而上升，但在土地（或商舖）總面積不變的條件下，租金會隨著增加，把新增利潤全部吸走，一滴不留。
2009 年香港的貨幣基礎增加近倍，反映資金大量湧入。這些資金一般不用作買入柴米油鹽，但會用作購入物業或租用辦公室，以便公司能在香港大展拳腳。同一道理，這些流入的資金會增加對土地的需求，租金被推高，利益全部被「地主」吸納。資金流入愈多，對土地的需求便愈殷切，地產商的得益便愈大，但其他人不會分享到好處。
管制租金擾亂機制
這種情況絕非香港獨有，也不是什麼所謂地產霸權所造成，而是因為背後有其經濟規律存在，誰當地產商，後果都一樣。例如，在倫敦，租金樓價一樣貴得驚人，以前是因為中東油錢湧入所致；但據新加入我們經濟系的同事Hamid Sabourian（來港前是劍橋經濟系主任）告訴我，現在跑到倫敦的資金，已主要來自印度。
我們據此可作推理，若土地供應量死不改變，就算我們把香港建設得環境更優美，政通人和，到處鳥語花香，生活在此有如在天堂，世界各地人民都羨慕不已，但這些都只會造成對土地（或樓宇商戶辦公室）的需求節節上升，大家都要繳付更貴的租金，才可得享如此和諧之福，真正的得益者一樣是發展商或其他在港早有物業之人。
有些人會因此而心生不忿，為什麼香港的進步或吸引力上升而帶來的好處，全都跑到土地擁有者手上？他們有人或會建議一些如租金管制等的方法，以抗衡上述的局面。但這類方法其實可能使問題更糟。在物業市場中，是誰願意付出更高的租金把物業從現有的租客手中搶過來？
這些新租客一定是認為物業在他們手中能起到更大的價值，更能物盡其用，否則他們為什麼肯不惜交貴租也要把物業弄到手？由此之故，既然物業在他們手中更能創造價值，把物業分配到他們手上，更符合創富原則，租金管制等把戲卻會擾亂市場價格機制，窒礙了創富。
但如此一來，是否等於沒有擁有土地或物業的人民永遠無法分享到經濟增長所帶來的好處，只能逆來順受？情況倒也不是如此。要注意，我以上所說的，都是基於土地供應固定不變的條件，倘若土地供應量能因租金上升而增加，人民倒是完全可以分享到經濟的繁榮。
商用土地應予增加
須知道，市場機制的一個重大功能便是提供訊息，告訴大家要購買還是要賣出、要增產還是要減產。租金上升，正是市場在發放訊號：土地正面臨不足，快點多造土地！但控制土地供應及有能力造地的政府若對此種訊號置若罔聞，上述我們不願意見到「人民不能分享繁榮」的現象便會出現。
如果政府有注意及回應市場的訊號，從而及早增加土地供應，局面將完全不同。土地供應量若能隨著需求的上揚而調節，租金雖一樣會上升，但幅度不會如土地面積完全不變時那麼大。土地供應量增加後，生產力便不會太受土地的約束而有所改善，地主和租客都可分享經濟增長帶來的好處。
尖沙咀和中環的商舖在顧客增加後，可不用害怕租金急升而租用更多的地方擴展業務；各商業機構也不用因受不了寫字樓租金上升而倒閉，或要把總部搬離香港；就業率和薪金都會因土地供應增加（因而租金下降）而得以改善。
林奮強老弟（據他告知，原來他是我中學校友）近月鼓吹香港政府應大量增加商業用地，否則不能把握因中國急劇發展所帶來的商機。此說大有道理，香港只有區區四平方公里的土地用作私人寫字樓，而香港號稱是國際金融中心、進出口貿易物流中心，九成多的GDP 都是靠服務業，四平方公里的土地怎會不造成樽頸，窒礙新增職位的出現？
若不增加商業用地，內地經濟愈發達，到港的資金愈多，除了發展商和擁有物業的居民外，其他人的經濟利益恐怕還會受損，對社會和諧十分不利。
商樓短缺影響更大
土地供應不足所造成的問題，其實在有關房地產的統計數據中早有體現。從1999 年至今年7 月，私人寫字樓租金指數上升了71.6％（去年7 月至今年7 月則上升了15％，甲級寫字樓更不止此數）。同一時期，分層工廠單位租金則上升了22％、私人住宅上升了36.2％。
由此可見，社會雖然把注意力放在私人住宅之上，其實商用樓宇的短缺，其程度只會比住宅更嚴重，它造成的後果亦更大——商業樓宇租金昂貴會減低就業職位，港人的往上流動性會因而減弱。
我從前在不同場合也提過，香港已沒有多少工廠，但工業用地有十平方公里，多於商業用地的四平方公里，顯然土地配置有問題。從1999 年至今，工業分層單位租金上升幅度不及商用單位的三分一，是十分合理的現象。
「起動九龍東」
政府多年來沒有對市場發放出來的訊號作出反應，因而造成土地不足，今年《施政報告》終於意識到此點，政府也開始研究如何造地，這是不錯的發展。如上面的分析，多供應商業用地自然十分重要，但這卻不是容易的事。也許香港要多發展幾個CBD（商業中心區），九龍灣變身為新的CBD，應該是對的，就怕規模不夠大，政府可能仍要多作思維。
商業用地固然重要，但若住宅用地不能增加，商業活動更活躍、人民收入上升都會使到樓價和租金增加，市民得到的好處便有限。
香港的私人永久性物業共有約一百八十四萬個單位。假設每個單位平均壽命一百年（實際上會遠低於此），光是拆建更新，平均每年香港便需一萬八千四百個單位；加上市民要求改善生活，要居所有更大面積，實際上香港平均每年所需的新建私人單位便應該起碼有二萬個。
當年香港推行「八萬五」（私人單位佔三萬五千個）時，數量可能太大。但今天造地的速度仍追不上每年二萬個單位，樓價不易大幅下滑，政府仍要想方設法造地。
