香港的銀行上周決定跟隨美息利率增加0.125厘，有銀行更將增幅擴大至0.25厘。此次加息，早在預期之內，究竟樓價會受到甚麼影響？
影響樓價的因素很多，無人可以未卜先知地準確「預測」（forecast）樓價何時升、何時跌，升跌多少，但我們可以根據經濟理論及實際情況「推測」（predict）出這些因素會怎樣影響樓價。這需要從需求與供應兩方面分析。
利率是資金的價格，加息等於是若今天獲得資金，便要付出更大的代價，這同時也意味着今天借錢的成本要增加，但加多少？這要視乎未加息前的按揭利率是多少及還款年期而定。舉個例子，若利率從3厘加至3.125厘，年期是二十五年，那麼每月按揭供款會增加1.37%。但若將來持續加息，從3厘增至5厘，每月供款額便會增加23.3%。
加息1.37%是甚麼概念？過去一年，中原地產價格指數共上升約16.6%，按揭月供款額增加1.37%，所構成的負擔，只約等於樓價一個月左右升幅所帶來的影響，微不足道。
但若市場把此次加息當作只是一個起點，美國息口持續上升，那麼市場心理當大有影響，若像上述例子般月供款額增加兩成多，樓價會有顯著下挫。
加息對宏觀經濟只有一作用，便是所謂的「財富效應」，加息對債主有利，他們財富增加，更願消費，但對向別人借錢的人而言，他們負擔增加，若財富下降，不利其消費。社會中借入錢的總量與借出的錢一定大致相若等（若無大量資金的淨流入或淨流出的話），所以加息在宏觀經濟中所引致的正面與負面的財富效應會互相抵銷掉。不過，買樓人多屬借貸者，加息對他們有損無益，他們感覺較前窮了，更不願消費，但正如上面所述，加息幅度目前仍很低，財富效應也暫不會顯著。
加息對樓價的影響主要在需求方面，今天香港樓價高企的主因卻是供應嚴重不足，就算把已建成的樓宇絕對平均地分配，每人也只得十六平方公尺，遠遠低於歐美國家、內地，甚至新加坡的水平。在過去幾個月「土地供應專責小組」開展諮詢活動下，大多市民應已領會到土地供應不足對推高樓價的關鍵作用。
下周林鄭便要發表施政報告。土地房屋問題應是重點之一，假如當中含有大刀闊斧堅決增加土地的政策，雖則仍不可能在短期內提高樓宇供應量，但其造成對未來的預期，已足可壓抑今天的樓價，其作用會遠大於今天的加息。但若施政報告無甚內容，則恐怕加息仍無足夠力度使樓價持續下挫。
另一要注意的自然是美國利率會否持續上揚。特朗普政府去年十二月底大幅減稅，這本是利好消息，但美國政府的開支卻是有增無減，這會導致財政赤字及甚至貿易逆差都會上升，兩三年內美國政府欠債可能要多增兩萬億美元，這對息口的上升只會火上加油，我們也不可不防。
影響樓價的因素很多，無人可以未卜先知地準確「預測」（forecast）樓價何時升、何時跌，升跌多少，但我們可以根據經濟理論及實際情況「推測」（predict）出這些因素會怎樣影響樓價。這需要從需求與供應兩方面分析。
利率是資金的價格，加息等於是若今天獲得資金，便要付出更大的代價，這同時也意味着今天借錢的成本要增加，但加多少？這要視乎未加息前的按揭利率是多少及還款年期而定。舉個例子，若利率從3厘加至3.125厘，年期是二十五年，那麼每月按揭供款會增加1.37%。但若將來持續加息，從3厘增至5厘，每月供款額便會增加23.3%。
加息1.37%是甚麼概念？過去一年，中原地產價格指數共上升約16.6%，按揭月供款額增加1.37%，所構成的負擔，只約等於樓價一個月左右升幅所帶來的影響，微不足道。
但若市場把此次加息當作只是一個起點，美國息口持續上升，那麼市場心理當大有影響，若像上述例子般月供款額增加兩成多，樓價會有顯著下挫。
加息對宏觀經濟只有一作用，便是所謂的「財富效應」，加息對債主有利，他們財富增加，更願消費，但對向別人借錢的人而言，他們負擔增加，若財富下降，不利其消費。社會中借入錢的總量與借出的錢一定大致相若等（若無大量資金的淨流入或淨流出的話），所以加息在宏觀經濟中所引致的正面與負面的財富效應會互相抵銷掉。不過，買樓人多屬借貸者，加息對他們有損無益，他們感覺較前窮了，更不願消費，但正如上面所述，加息幅度目前仍很低，財富效應也暫不會顯著。
加息對樓價的影響主要在需求方面，今天香港樓價高企的主因卻是供應嚴重不足，就算把已建成的樓宇絕對平均地分配，每人也只得十六平方公尺，遠遠低於歐美國家、內地，甚至新加坡的水平。在過去幾個月「土地供應專責小組」開展諮詢活動下，大多市民應已領會到土地供應不足對推高樓價的關鍵作用。
下周林鄭便要發表施政報告。土地房屋問題應是重點之一，假如當中含有大刀闊斧堅決增加土地的政策，雖則仍不可能在短期內提高樓宇供應量，但其造成對未來的預期，已足可壓抑今天的樓價，其作用會遠大於今天的加息。但若施政報告無甚內容，則恐怕加息仍無足夠力度使樓價持續下挫。
另一要注意的自然是美國利率會否持續上揚。特朗普政府去年十二月底大幅減稅，這本是利好消息，但美國政府的開支卻是有增無減，這會導致財政赤字及甚至貿易逆差都會上升，兩三年內美國政府欠債可能要多增兩萬億美元，這對息口的上升只會火上加油，我們也不可不防。
(Headline
Daily 2018-10-5)
