新加坡近年雖有大量新移民，但香港人口仍比它多三成。不過，若論全部住宅單位的總樓面面積，香港卻不及新加坡，由此可見，港人人均居住的面積是遠遜別人了。
住宅總樓面面積不足，是香港價高企的癥結所在。有人若認為地產商唯利市圖，他們也只能主要靠減低供應去抬高樓價。亞洲金融風暴剛結束後，經濟轉旺，但樓宇供應充足，樓價便繼續下滑。2009年金融海嘯後，全球經濟慘淡，但港住宅供應只得七千多個單位，樓價仍可一枝獨秀節節上升。過去兩年「雙辣招」大幅減低了二手樓供應，雖云有加息陰影，樓價已高至普通人不能負擔，卻仍不肯回落。這些事實都在證明，樓價必會因市場中的供應而調節。這不該是一個有爭議性的問題，情況有如就算有某傻人跑出來聲稱地球是繞着月球而行，我們也絕不可說月球繞地球而行是一有爭議性的命題。
生地變熟地 需時最少14年
眾所周知，在地理意義上，香港並非怎麼缺地，但為甚麼可建樓之地老是拿不出來？政府的「長遠房屋策略」告訴我們，把一塊「生地」變成樓宇，要過五關斬六將，需時14年，現在政府說在10年內計劃供應48萬個單位，但其實仍是兩手空空，尚未完全找到足夠的地。
要動用一些農地嗎？香港有農地50平方公里，但各種人為政治目的已令此暫時仍是奢望。我在上周拙作《郊野公園的社會成本》中建議可推出小部份郊野公園之地以作發展，支持一、二十年後的建屋，據說引發了某些網民的激烈討論。倘若政府有膽識動用部份郊野公園之地，可以形成市場壓力，迫使囤積土地之人早日發展建樓，否則將來更難賺錢。
雖然大部分郊野公園不宜建樓，但沙田過去不也是像郊野公園般嗎？我在拙作中推算過，若把其中10％的土地找出來發展，港人的住屋成本每年會減少起碼288億元。由此可見，把如此珍貴的土地資源撥作為郊野公園，十分浪費。有知名的郊野公園護法認為我只算郊野公園的成本，不理其效益，所以結論錯誤。
實際效益遠比成本低
在學術界中工作有個好處，便是接觸的人多是聰明之輩，就算是學生，縱然資質有差異，也大都是舉一反三，所以我早已習慣分析問題時不用「畫公仔畫出腸」，我一說出分析的路向，圈內聽眾便能自動推出答案，不用我多言。我有沒有考慮郊野公園的效益呢？當然有，早已把答案寫在牆上，但既然有人看不到，便要多說兩句了。
郊野公園能帶來最直接的效益自然是使到行山之人心曠神怡，這效益多大卻是不難推算。我們可作此思想實驗，假如到郊野公園要收入場費100元，有部份人便不會去了。若收400元一次，我相信郊野公園訪客起碼會減少九成以上。這意味着甚麼？某人若不用付費才去郊野公園，一旦要付400元，他便不會去，這反映出在他心中，400元比郊野公園為他帶來的效益更大。
某些人空洞地說郊野公園價值如何大，但判斷其真正價值的標準，並不是他口中所說，而是看他的行動。上周我估計，若減少了10％的郊野公園用地，遊客每年的總訪問次數，頂多減少125萬人次。以每次效益400元計，到郊野公園行山的總效益只是區區的每年5億元，與每年288億的成本差天共地。
維護空氣素質 多造市區綠化
當然，郊野公園的另一重要效益是它的樹木可吸納碳氣，使到空氣清新。這是很大的好處，但就算失去這部分效益，我們卻不是不能補救。如何補救？在香港其他地方多種樹可也。
種樹成本多貴？我查過政府發展局的資料，過去5年，政府每年種樹大約90萬株，灌木則有約600萬株，五年下來，光是新增的樹便有400多萬株了。政府在此事上的效率似是高得使人奇怪，平均每年為種樹綠化的經費只得2億元左右，我查來查去，也是此數。
假設撥走了十分一部野公園土地後，政府加十倍的經費去種樹綠化香港（每年便是900萬株新樹了），不用很多年，這些新樹便會成長，反正香港本來古木參天的地方便不多。成本是多少?每年只是20億而已。減少行山及種樹的成本加起來也只是每年25億，與每年288億差遠了，其他的較次要效益不用再計下去吧？
有評論人以為根據我的計算，每次行山等於賺了23,000元，十多人同去，便賺了39萬了。香港會否如此容易發達？發夢也沒這麼早！
若行山人真的能得此效益，問題反而不大，我估計他們平均每人頂多得400元效益，但為了維持這些小眾的丁點利益，港人卻要交貴租，補貼了他們每人23,000元。這是經濟學中經典的「無謂損失」（deadweight loss），損天下而自己只得微利，何需歡欣？
(Sky Post
2015-1-9)
