政府剛成立了一個「土地供應專責小組」，它並無行政或法定權力，其成立的主要目標似乎是要推動一次有關土地問題的社會大辯論，但辯論不能無的放矢，這小組其中一項職權便是「提升公眾對土地供應有關事實和限制的認知」。
我幾年前已贊成應該有這樣的辯論。房屋問題早已成為香港的深層次矛盾，據紐西蘭一組織Demographia所做的跨國調查，香港樓價的中位數是香港住戶收入中位數的十八點一倍，在世界四百零六個被調查的城市中，高踞第一，遠遠拋離第二名雪梨的十二點二倍。
其實這對於飽受樓價愈來愈貴，但房屋面積卻小至納米型的港人來說，這個世界第一是毫不使人驚訝的。多年以來，批評樓價高的言論已不知凡幾，但頗多的評論我相信是焦點錯置，既搞不清甚麼是推高樓價最重要的因素，也不願承認天下沒有免費午餐，要樓價下降，我們便必須有取捨。這一事實，政府在辯論前希望公眾能先提高對相關事實與限制的認知，是應有之義。若不懂得對症下藥，港人可能一直都要捱貴樓。
影響樓價的因素當然很多，但有些並非很重要，有些卻有決定性。我二○一○年八月三十日在《信報》寫過篇「香港樓價高企的原因」（見我的博客），指出炒家與地產商都不是高樓價的主因，土地供應不足才是。有些網民把此文罵過半死，但今天看來，我的立論完全得到事實的支持，反而是社會的後知後覺可能拖慢了制訂正確政策的時間。
過去幾年一系列房屋政策已使到炒家幾乎絕跡，但樓價卻仍節節上升，「炒家論」一說，已可以不用理會。「地產霸權」一詞深入民心，地產商的確都希望賺盡，但若無政策的支持，他們的能力其實十分有限。從一九九七至二○○三年，樓價下跌了六成三，原因主要是因為預期樓宇供應會大幅上升所致。雖說當時經濟不太好，影響了樓價，但不可忘記，二○○○年期間科網股熱潮帶來的經濟復甦也扭轉不了樓價的跌勢。地產商在此役中根本無法抵擋市場的力量。舉個例子，新鴻基地產在九七時的股價高位是一百一十六元，但二十年來，它大多數時候的股價都只是稍高於一百元左右，難說它得到了多少暴利。究其原因，是地產商要面對二手小業主的強力競爭，從二○○七年到二○一一年，二手交投量是一手新樓交投的十點三倍，地產商那有壟斷能力？不過，自從近年限制小業主買賣的政策推出後，二手盤的交投便跌至一手盤的二點五倍左右，地產商議價能力反而大增。
但所有這些因素又都遠遠比不上土地供應的重要性。九七至○三年樓價因預期供應增加而大跌，○九年在金融海嘯經濟大衰退的環境下，樓價反而急據上升，原因便是當年只有七千多個單位出售。今天政府重新認識大幅度增加土地供應才是治本之道，是認知上的進步。但怎樣增加，以後再談。
(Headline Daily 2017-9-8)
