香港樓價高企，已是人所共知的事實，但高到什麼地步？與世界上其他城市相比又如何？對香港社會有何影響？我們應如何應對？多個問題都值得我們仔細探討，以免空談誤港。
樓價可以影響一個地方人民的福祉，但若比較不同地方的樓價，卻不可忽視這些地方人民的收入。某地就算樓價很低，若當地人無甚收入，便不等於那裏的人可負擔得起住屋。要較合理地量度及比較不同城市居民對樓宇的負擔能力，一個簡單但不完美的方法是，把不同地方的樓價中位數除以住戶入息的中位數。
例如，我從前住過多年的紐約州水牛城，雖然近尼亞加拉大瀑布，景色壯麗優美，去年樓價的中位數是138900美元，十分便宜，住戶收入中位數則是52900元，此地的「住屋可負擔指數」（housing
affordability index，下文簡稱為「指數」）即2.6。換言之，若水牛城一個中間收入的住戶將所有收入都儲起來，只要約2.6年便可買到一所中間價位的房屋。也難得新西蘭有一個機構，每年都編制一個叫Demographia
International Housing Survey的調查報告，最新出版的一期，便把406個城市的「指數」都包括在內，方便我們作出各種比較。
地方價值推高樓價
根據上述調查，香港處於什麼位置？2016年香港樓價中位數是5422000港元，住戶收入中位數是30萬港元，所以「指數」等於18.1，高踞全球第一，遠遠拋離排名第二的悉尼（12.2）和第三名的溫哥華（11.8），二者皆是港人移民的熱門城市，有人認為它們「指數」這麼高，正是因為港人習慣了買房子一擲千金所致。
根據Demographia自己制訂的標準，某城市的「指數」若是3.0以下，住屋便算可負擔得起，3.1至4.0則負擔難度尚屬溫和，4.1至5.0負擔難度十分嚴重，5.1或以上則是負擔難度達到惡劣。從這些國際「標準」看來，港人對住屋的負擔能力又豈止惡劣，簡直已算是超級惡劣了。我們若再多想一想，可知港人住屋負擔能力之惡劣，其實還要再深一層，5百餘萬中位房價的住屋只得數百呎面積，遠遠小於別的城市千餘呎以上的中價房。港人的住所是既貴又細小的。
也許有一點是港人聊可自慰的，香港大約三成人口住在公屋，能在市場中買賣房屋的人一般不屬於這三成低收入人口。真正會考慮買賣房屋的人收入會較富裕，他們擁有的收入中位數，當不會是每年30萬港元，而更可能是40萬以上，如此一算，「指數」或許可下降不少。
不過無論我們怎樣算，港人的樓宇負擔能力極為惡劣，高踞世界之巔，已是不爭的事實。是什麼原因造成此局面？這可從好壞兩方面看問題。
好的一面是，香港這個地方特別有價值。也許是它位處全球經濟增長最快地區的邊緣，地理位置非常優越；也許是這裏的經濟自由指數一直排世界第一，法治尚算良好，所以不少有購買力的人都想在此擁有一塊地或一所住宅，而這些人不一定是香港土生土長的人。此種需求可能來自全國，甚至世界，這是國際大都會常見的現象。
上述的調查報告有一項分析與我一貫的觀點雷同：某地若是對某一些有生產力的組群特別有價值，他們會願意在此立足購房工作，付出的樓價會高出那些不大能善用此地的人。舉個例子，加州的硅谷房價驚人，原因是高科技創新人才都喜歡這裏，他們可賺到高薪，買得起高價房子，不懂創新科技的人利用不了地利，也因而賺不到錢，負擔不起高房價，逐漸被迫遷走是自然不過的事。這是市場力量在起作用，它把不宜居此的人都弄走，取而代之的是能最大發揮地方優勢的人。
縱觀全球，高科技中心或國際金融中心都會出現此現象。波士頓、三藩市、北京五環以內（尤其是中關村）、深圳等科技中心樓價都貴得要命。曼哈頓、倫敦、香港等國際金融中心樓價也是居高不下。
按此邏輯，假如香港的經濟及金融中心地位發展得好，樓價便不易大幅下降。沒錯，這會使更多土生土長的港人難以負擔樓價，但這不一定能挫低樓價。此種局面當然有很負面效果，對那些一輩子生活在這裏，並建立了多種社會或家庭網絡的人尤其殘酷。但若要這些「香港人」也能安居，便須把樓價升幅遏止，這又必然要求增加土地供應。
利益集團與土地的較量
這便帶來造成樓價高企壞的一面原因。但凡一個發展已頗為成熟的地方，各種利益集團很可能也早已建立了保護自己群組利益的力量。眾所周知，香港不是沒有土地，而是土地不能被有效利用。香港1110平方公里的土地上，只有7%的土地建有住宅，78%的土地未有被開發。港人一年平均探訪郊野公園不足兩次，但郊野公園卻可佔用40%的土地。如此低效率的土地資源配置，正是造成不少港人充滿怨氣的根源。
港人常自稱香港擁有優良的制度，香港的確有不少制度是好的，但我們切不可報喜不報憂，忘記有些制度對港人也極為不利。阻止更多土地投入建房的，恐怕已不是什麼地產霸權，地產商其實也想有地多建房子，否則他們哪有生意可做？香港絕大多數私人樓宇的產權在小業主手上，他們可不想自己的物業價值大跌，但若說這些人才是阻止土地開發的人也不對，他們無此力量，而且樓價若不是這麼高，用盡他們積蓄的話，他們便可沿著樓宇的上升階梯，買了上車盤後逐步買更大的單位，所以他們也無重大誘因推高樓價。
香港倒是有一股不容忽視的表面以環保為旗幟的力量，對土地供應構成阻力。本來保護環境是天經地義的好事，我十分贊成環保，但有部分人卻有「走火入魔」之嫌，主張郊野公園碰一碰也不能。香港有些政客為求鐵票，也樂意與他們結盟，社會卻要為此付出沉重的代價，港人若繼續捱貴樓，社會難以和諧。
現屆政府主張發起關於土地供應的大辯論，這是好事，不論結果如何，都有可能使推高樓價的各種力量暴露於陽光之下，或許也可幫助香港早日擺脫「住屋負擔指數」惡劣程度天下第一的惡名。
(TKP 2017-8-1)
