政府根據《香港2030+》估算，未來香港需要四千八百公頃土地以應付工商業、道路、房屋等等的需求，但政府暫時只找到約三千六百公頃可用土地，仍缺一千二百公頃。兩周前我在本欄指出，政府的初步推斷實屬低估，原因是香港的房屋又貴又細，港人要住得平宜一點及大一點，是合理訴求，假如在未來三十年計劃中興建的一百萬個單位面積都要大三成，並且要保證樓價有顯著下降，現時的短缺起碼有二千公頃。
資深傳媒人周顯先生連續寫了幾篇很有見地的文章，與我討論土地問題，他認為政府的確低估土地需求，而且並不反對發展部份郊野公園。不過，他似乎並不同意，土地的短缺只是二千公頃，因為工商業等各種項目著著都需要更多的地。
我對周顯這個論斷並無異議，但要稍作補充。我所說的二千公頃土地短缺，的確只是針對住宅房屋太小太貴的問題，並無解決工商業用地也是很貴的困境，原因是有事有輕重緩急，居住用地引發的問題太過尖銳，但如果政府能下到決心發展更多的地，當然是極值得支持的；不過，對於政府能否有足夠的意志力去排除萬般阻力，現在仍言之尚早。在此局限下，住宅用地應有優先。
周顯在另一篇文章十分正確地指出，只有小部份人用郊野公園，是等於要捱貴屋的大多數香港人津貼郊野公園常客了。此種津貼是否物有所值，我們需要算一算帳。
到郊野公園訪問的遊客，去年是一千三百萬人次，等於每名港人每年到訪一點七六次，郊野公園對港人的價值有多大，理論上可量度出來。假設郊野公園要收費，例如每次每人收一百元，那麼總會有人因此而不去了，對於這些人而言，去郊野公園所能帶給他們的效益，便必定低於一百元（加上時間及交通費用），否則他們便不會因一百元而不去了。郊野公園對不同人有不同的價值或效益，有人高一些有人低一些，我用自己作例子，若入場費是五百元或以上，我是不會再去的了，在此我可假設對一個訪客來說，平均的效益是五百元一次。這個假設不一定對，但就算有幾倍的誤差也絲毫影響不了以下的結論。
多了等於郊野公園約百分之二的土地（見兩周前拙文），不但可建更大的更多的房子，樓價也可下跌，跌一成是很保守的估計。香港的居屋及私人樓宇約有一百九十萬個單位，我們可用租金來量度住屋的機會成本，假設一個單位的平均月租是一萬五千元，那麼一成的減租等於港人每月共可省回約二十八點五億元。
整個郊野公園為一千三百萬人次遊客提供多少價值？若每人是五百元，每年總值便是六十五億元，每月五點四億元，又因為不是抹走了整個郊野公園，只是取走百分之二的地，合理的按比例計算，效益損失是每月一千零八十萬元左右。每月付出了一千多萬元而每月省回二十八點五億元房屋成本，成本效益比例是二百六十三倍！如此大的差別，不發展部份郊野公園完全說不過去。當然，政府也應多植樹（成本很低）以補償生態的損失。
(Headline Daily 2017-10-6)
