10/06/2017

為郊野公園建屋計一計數 (雷鼎鳴)


  政府根據《香港2030+》估算,未來香港需要四千八百公頃土地以應付工商業、道路、房屋等等的需求,但政府暫時只找到約三千六百公頃可用土地,仍缺一千二百公頃。兩周前我在本欄指出,政府的初步推斷實屬低估,原因是香港的房屋又貴又細,港人要住得平宜一點及大一點,是合理訴求,假如在未來三十年計劃中興建的一百萬個單位面積都要大三成,並且要保證樓價有顯著下降,現時的短缺起碼有二千公頃。

 

  資深傳媒人周顯先生連續寫了幾篇很有見地的文章,與我討論土地問題,他認為政府的確低估土地需求,而且並不反對發展部份郊野公園。不過,他似乎並不同意,土地的短缺只是二千公頃,因為工商業等各種項目著著都需要更多的地。

 

  我對周顯這個論斷並無異議,但要稍作補充。我所說的二千公頃土地短缺,的確只是針對住宅房屋太小太貴的問題,並無解決工商業用地也是很貴的困境,原因是有事有輕重緩急,居住用地引發的問題太過尖銳,但如果政府能下到決心發展更多的地,當然是極值得支持的;不過,對於政府能否有足夠的意志力去排除萬般阻力,現在仍言之尚早。在此局限下,住宅用地應有優先。

 

  周顯在另一篇文章十分正確地指出,只有小部份人用郊野公園,是等於要捱貴屋的大多數香港人津貼郊野公園常客了。此種津貼是否物有所值,我們需要算一算帳。

 

  到郊野公園訪問的遊客,去年是一千三百萬人次,等於每名港人每年到訪一點七六次,郊野公園對港人的價值有多大,理論上可量度出來。假設郊野公園要收費,例如每次每人收一百元,那麼總會有人因此而不去了,對於這些人而言,去郊野公園所能帶給他們的效益,便必定低於一百元(加上時間及交通費用),否則他們便不會因一百元而不去了。郊野公園對不同人有不同的價值或效益,有人高一些有人低一些,我用自己作例子,若入場費是五百元或以上,我是不會再去的了,在此我可假設對一個訪客來說,平均的效益是五百元一次。這個假設不一定對,但就算有幾倍的誤差也絲毫影響不了以下的結論。

 

多了等於郊野公園約百分之二的土地(見兩周前拙文),不但可建更大的更多的房子,樓價也可下跌,跌一成是很保守的估計。香港的居屋及私人樓宇約有一百九十萬個單位,我們可用租金來量度住屋的機會成本,假設一個單位的平均月租是一萬五千元,那麼一成的減租等於港人每月共可省回約二十八點五億元。

  整個郊野公園為一千三百萬人次遊客提供多少價值?若每人是五百元,每年總值便是六十五億元,每月五點四億元,又因為不是抹走了整個郊野公園,只是取走百分之二的地,合理的按比例計算,效益損失是每月一千零八十萬元左右。每月付出了一千多萬元而每月省回二十八點五億元房屋成本,成本效益比例是二百六十三倍!如此大的差別,不發展部份郊野公園完全說不過去。當然,政府也應多植樹(成本很低)以補償生態的損失。

 

 (Headline Daily 2017-10-6)