在評論香港的房屋土地問題時，我常喜歡引用一組數字：香港總面積1108平方公里，但私人住宅用地只得25平方公里（等於2500公頃），公屋加居屋16平方公里，鄉郊居所35平方公里，商業用地四平方公里。
從這組數字可推斷出政府發展新界東北的政策考量。第一，香港的住宅用地少得可憐，大部分地區沒有開發出來，港人住所狹窄擠迫，原因一目了然。第二，支撑着香港大部分經濟的商業用地，面積更是小得驚人，就算香港生意興旺，也只是塘水滾塘魚的格局，土地容量不夠，商業發展突破不了瓶頸，高昂的租金自會拖慢經濟的步伐。第三，住宅用地如此稀缺，但35平方公里的土地用於主要是村屋的鄉郊居所，這究竟是甚麼原因？
零散土地開發 作用不大
從上述第一點我們可清楚得知，市民若不想捱貴租，或將一生大半收入都押在房屋之上，便必須促使政府開發新的土地資源。能建住宅的土地愈多，樓價便愈有可能下滑，市民才負擔得起住房。反對開發新土地的，等於與大部分市民為敵，但若新開發的土地位置偏遠，交通不便，當地又無足夠的就業機會，那麼市區的樓價便不會受到足夠的影響。要避免這情況，零星散亂的土地開發起不了大作用，衞星城市的發展較具規模效應，人口要足夠多，交通配套才會符合經濟效益，就業機會才可能增加，有了這些條件，大家才肯搬到那裏去。
上述第二個考慮點提醒我們，建設新的市鎮時，必須預留大量商業用地，否則居民缺乏就業機會，生活不會改善，若果要到區外上班的話，對交通系統也會造成壓力。我在過去一年多以來，一直鼓吹政府應在接近邊境的地區建設一些大型商場，對象正是內地來港的旅客。香港的不少商品較為可靠，受內地人歡迎，但商戶面積不夠，不但局限了發展，還容易引致水貨客佔據上水火車站，內地遊客拉着行李箱在中環、尖沙咀、港鐵橫衝直撞，與港人產生矛盾。但若他們一過海關，便可被接送至鄰近的大型商場，那麼不但可為港人（尤其是新界東北的居民）創造就業，亦可使中港關係更加和諧。
原居民支持 掃除一障礙
在各種反對在新界東北建衞星城市的聲音中，有一種是說不應留太多的地建丁屋，因為原居民不應有特權，通過丁屋佔據了太多的土地。這不無道理，但我相信政府很難不這樣做。新界原居民的祖先來港已有千百年，從原居民眼中觀之，他們才是這片土地的真正主人，其他的港人都是外來人，來此可能會侵害他們的利益。英國人管治新界時，也只是把它當作租借地，不敢造次，丁權這概念在中國的歷史文化與法理上都十分複雜，將來有機會我再詳談。政府若要發展新界，怎可能不給原居民足夠的利益補償？土地問題在整個中國都十分敏感，利益衝突時容易出現流血事件，尚幸原居民現在似認為他們利益得到尊重，支持發展方案，整個計劃的一大障礙，可望消除，但其他的困擾仍未解決，港人不用住貴樓的願景，仍未實現。
