9/28/2012

發展新界東北三大考量 (雷鼎鳴)


在評論香港的房屋土地問題時,我常喜歡引用一組數字:香港總面積1108平方公里,但私人住宅用地只得25平方公里(等於2500公頃),公屋加居屋16平方公里,鄉郊居所35平方公里,商業用地四平方公里。


從這組數字可推斷出政府發展新界東北的政策考量。第一,香港的住宅用地少得可憐,大部分地區沒有開發出來,港人住所狹窄擠迫,原因一目了然。第二,支撑着香港大部分經濟的商業用地,面積更是小得驚人,就算香港生意興旺,也只是塘水滾塘魚的格局,土地容量不夠,商業發展突破不了瓶頸,高昂的租金自會拖慢經濟的步伐。第三,住宅用地如此稀缺,但35平方公里的土地用於主要是村屋的鄉郊居所,這究竟是甚麼原因?


零散土地開發 作用不大

從上述第一點我們可清楚得知,市民若不想捱貴租,或將一生大半收入都押在房屋之上,便必須促使政府開發新的土地資源。能建住宅的土地愈多,樓價便愈有可能下滑,市民才負擔得起住房。反對開發新土地的,等於與大部分市民為敵,但若新開發的土地位置偏遠,交通不便,當地又無足夠的就業機會,那麼市區的樓價便不會受到足夠的影響。要避免這情況,零星散亂的土地開發起不了大作用,衞星城市的發展較具規模效應,人口要足夠多,交通配套才會符合經濟效益,就業機會才可能增加,有了這些條件,大家才肯搬到那裏去。


上述第二個考慮點提醒我們,建設新的市鎮時,必須預留大量商業用地,否則居民缺乏就業機會,生活不會改善,若果要到區外上班的話,對交通系統也會造成壓力。我在過去一年多以來,一直鼓吹政府應在接近邊境的地區建設一些大型商場,對象正是內地來港的旅客。香港的不少商品較為可靠,受內地人歡迎,但商戶面積不夠,不但局限了發展,還容易引致水貨客佔據上水火車站,內地遊客拉着行李箱在中環、尖沙咀、港鐵橫衝直撞,與港人產生矛盾。但若他們一過海關,便可被接送至鄰近的大型商場,那麼不但可為港人(尤其是新界東北的居民)創造就業,亦可使中港關係更加和諧。


原居民支持 掃除一障礙

在各種反對在新界東北建衞星城市的聲音中,有一種是說不應留太多的地建丁屋,因為原居民不應有特權,通過丁屋佔據了太多的土地。這不無道理,但我相信政府很難不這樣做。新界原居民的祖先來港已有千百年,從原居民眼中觀之,他們才是這片土地的真正主人,其他的港人都是外來人,來此可能會侵害他們的利益。英國人管治新界時,也只是把它當作租借地,不敢造次,丁權這概念在中國的歷史文化與法理上都十分複雜,將來有機會我再詳談。政府若要發展新界,怎可能不給原居民足夠的利益補償?土地問題在整個中國都十分敏感,利益衝突時容易出現流血事件,尚幸原居民現在似認為他們利益得到尊重,支持發展方案,整個計劃的一大障礙,可望消除,但其他的困擾仍未解決,港人不用住貴樓的願景,仍未實現

(Sky Post  2012-9-26)