兩年前我寫過一篇長文，解釋為甚麼土地供應不足是香港樓價長期高企的根本原因。這個簡單的答案，今天已成輿論的主流，但當時並不認同的人不在少數。他們所持的理由中，較值得討論的主要是四項：炒家才是元兇、內地客推高樓價、多供應土地對保育有負面影響，及所謂的「地產霸權」。
上周五我已說過，炒家買樓時會推高樓價，我們不要忘記他們一定也會賣樓，到時樓宇供應反而增加，對樓價有遏抑作用，他們不可能是樓價幾十年來都高企的原因。至於內地的投資者，固然會推高樓宇的需求，但上世紀他們未有來港前，樓價亦早已比世界其他大城市等閒高出幾倍，所以我們頂多能說他們使樓價升溫吧了。至於保育問題，我們需要在穩定樓價與保育之間找一平衡點，將來再作詳細討論。指控「地產霸權」的人很多都不滿某些地產商的經營手法，他們若要批評這些，大可順便代我痛罵，但若說樓價高是出於「地產霸權」的壟斷，卻需面對以下並不支持此論點的一些事實。
地產霸權無「霸氣」
第一，香港樓市交投量中二手樓的數量等閒六、七倍於一手樓，最大地產商的市場佔有率很難超過交投的4％，這讓他們如何壟斷？第二，地產發展佔GDP百分比，十多年前仍在雙位數字，今天早已萎縮至5％的水位，這如何能顯示出他們有甚麼「霸氣」？為求自保，地產商多有將業務多元化，但只要注意到地產公司的股價與97年間相比，很多都大有不如，便可知他們是否成功。
第一，香港樓市交投量中二手樓的數量等閒六、七倍於一手樓，最大地產商的市場佔有率很難超過交投的4％，這讓他們如何壟斷？第二，地產發展佔GDP百分比，十多年前仍在雙位數字，今天早已萎縮至5％的水位，這如何能顯示出他們有甚麼「霸氣」？為求自保，地產商多有將業務多元化，但只要注意到地產公司的股價與97年間相比，很多都大有不如，便可知他們是否成功。
對樓價高企提出不同的解釋是言論自由，但若失去正確的焦點反會貽誤戰機。土地供應顯然是關鍵問題。香港的總面積為1,108平方公里，私人住宅佔地只得25平方公里，公屋居屋16平方公里，鄉郊居所35平方公里。私人住宅用地這麼少，樓價不高才奇怪。
新加坡不斷建新住宅
與新加地比較，這問題更突出。在1968年，根據一些經濟學家的研究，新加坡與香港的住所幾乎同樣擠迫。但新加坡每年以等於GDP 8％到10％左右的資源不斷建築新住宅；到九十年代初，其人均住宅面積已達300平方英尺，而當時香港的私人住宅，只能平均為每人提供120呎的面積。這個差距近年有無擴大？香港的建築業近年一樣在萎縮，現在只佔GDP不到4％，不及新加坡的一半，後果不問可知。
新加坡八成以上的人口住的是近似香港居屋的組屋，那裏的樓價低會否是因為政府補貼？不對。組屋可容許以市場價格買賣，其價格是市場價格。我們可以作一簡單的思想實驗便可知供應的重要。假設港人居所的樓面平均面積突然增加100％，從而達致較接近新加坡的水平，樓價會怎樣？從前八萬五政策中，私人樓宇的總面積亦只是每年約增加不到2％，當時樓市已跌得四腳朝天，100％的後果可想而知！將來再談如何增加土地供應。
(Sky Post 2012-9-3)
