8/31/2012

干預樓市的需求? (雷鼎鳴)


香港樓價早已衝破97年高位,但高處未算高,過去幾周屢次測試新紀錄,對政府的施政產生很大的壓力。不過,成交量其實未有配合,與97年每周等閒有三、四千宗成交相比,差別極大。現在是乾升,反映賣家惜貨,要「瘋狂」入市的買家也沒有多少人,大家對政府的政策仍持觀望態度。

樓價高低,不外乎供求關係,政府若希望樓市穩定,或甚至樓價下跌,也只能靠「管理」需求或「管理」供應。不過,中間陷阱不少,政府過去數十年來亦屢屢犯錯,不可不防。今次分析有關管理需求的某些建議,樓市複雜,將來再談其他。


港人港地 二手市場更熾熱

有人提出「港人港地」,即某些新建的房屋規定只能賣給港人,至於二手樓盤可否也只能賣給港人?在法律上這已侵犯了私人產權及合約精神,並不可行。但「港人港地」有用嗎?


對供應一手樓的地產商來說,限制外地人買樓,等於減低樓宇需求,投資回報的不確定性會因而增加,最自然的回應便是減低投資,新樓的供應量自會下降,一手樓樓價的跌幅會縮窄(如果它會跌的話)。不過,更關鍵的問題其實在二手市場。


假設有大量外地人想在香港置業,但在一手市場只能望門興嘆,那麼他們便只能跑到二手市場。香港過去樓市的成交中,二手市場的交投量一般六、七倍於一手市場,前者才是主戰場,小業主才是主要的賣家,大如新地或長實,其市場佔有率不易過得了4%。


外地買家若被政府的政策從一手市場驅趕到二手市場,後者的小業主賣家自會笑逐顏開,大可抬價而不愁一手樓的競爭。但從此亦可看到,「港人港地」對遏抑總體樓價並無多少幫助。
 

打擊炒家 反推高樓價

另一抑制樓價上升的建議是打擊炒家,例如增加交易時的印花稅等。但這有效嗎?


公眾常有思想誤區,以為炒家是樓價高企的元兇之一。炒家入市時,市場因為多了這批買家,樓價自然有上升壓力。但我們不要忘記,炒家的目的是希望能低處買,高處賣,從而謀取利潤。假設他們真的能如此準確看清市場,在樓市熾熱價格與天比高時自會把手上樓宇大手推出,這變成新增的供應,客觀效果是樓價會被壓低。因此,炒家存在的後果只是在價低時推高了樓價,價高時則抑制了它,總的結果是樓價的波幅更小。在1994年時政府出招打擊炒家,我當時立時預測,過兩三年後樓價必會因此反被推高,在9697年間,這預言果然應驗了


(Sky Post   2012-8-31)