兩年多前，我在本欄寫了篇題為〈香港樓價高企的原因〉的文章（見2010
年8 月30 日本報），指出樓宇如此昂貴，決定性的因素是供應不足，其他解釋，諸如所謂地產霸權、炒家興風作浪等等，皆是使人分析時誤入歧途的枝節。當時頗有些人不同意我的看法，但是在今天，當地產商無力推出足夠多的新盤，炒家又趨審慎時，中原地產領先指數卻比前年8月再上升了30％，輿論界主流似乎已得到共識，供應不足確是樓價高企的關鍵。
為什麼樓價可以再升三成？
2010 年新落成單位數量只是13405
個， 2011 年更降至9449 個。從1997 年回歸至2006 年的十年內，香港住宅樓宇每年平均落成量是23284 個，而這個平均已是遠低於八十、九十年代近三萬個私人單位的每年平均落成量了。這兩三年這麼低的落成量，稍懂市場規律的人都會明白樓價上升的壓力有多大。
脫離大部分港人購買力
現時的樓價顯然已脫離大多數港人的購買力。以一個700呎（實用面積恐怕不到550 呎）呎價7000 元的中價單位作例子，假設首期三成已付，按揭利率2.5％，年期25 年，那麼每月供款便是15388 元，是去年家庭入息中位數20500 元的75％，更遑論那147 萬元的首期可能要儲蓄十多年才儲夠。
在息口如此低、外圍經濟環境仍處於不妙的形勢下，港人收入與按揭貸款又脫了節，為什麼樓價暫時還撐得下去？房中的大象顯然便是樓宇供應極其短缺。前兩三年這頭大象也許仍蟄伏在房中一角，有人近視看不到，但今天這頭大象已站了起來在房中到處亂闖，我們已很難再不理會牠了。
要解決樓價問題，最根本辦法便是增加土地供應。地產商都想壟斷市場，謀取暴利，但若土地供應大增，他們並無能耐擋得住樓價狂瀉。香港最大的地產商所售樓宇數量，其市場佔有率（一手加上二手市場）也不過是4％左右，當年八萬五一出（私人單位只得三萬五），樓價還不是乖乖的下跌67％？
既然增加土地供應是壓抑樓價的根本法門，但現在現成的可用地不足，移山填海搞道路基建造地需時甚久，發展新的衛星市鎮又遭到利益團體阻撓，那麼香港是否必須多等五、七年，待到有大量新的地皮出現，樓價才可下降？這倒不一定，方法是如何可管理好預期。
我不明白政府行政架構的邏輯，既然開發出多一些可建住宅的土地是壓抑樓價的主要政策工具，那麼發展局與房屋局為什麼由兩個不同的人當局長？陳茂波局長與張炳良局長雖說可分工合作，但若前者被認定不會找到足夠的土地，後者對樓價高企問題便根本無計可施。因此，樓市將來能否健康發展，幾乎便全繫於發展局政策是否成功之上。
政府架構現邏輯漏洞
發展一些新的衛星城市，以及在原地創造職位減少交通時間（例如當年工業衛星城市荃灣的模式），本來是很適合香港的做法，但眾所周知，這會涉及大量不同的利益，而利益團體又會懂得找不同的「理據」捍衛自己利益，政界也會喜歡把問題政治化。
香港的地產業從回歸前佔GDP
的12％左右已萎縮至現在的5％、6％左右，樓價雖有上升，但不少地產股價仍未回到1997 年前的高峰期，原因正在於土地及樓宇建造量都不足，所以地產商不一定反對搞衛星城市，增加土地供應。不過，不同的地產商利益差別頗大，沒有在要發展地區打了釘的地產商可能會認為自己的利益受損，一些在發展地區租用土地或物業的人也不會歡迎政府收回土地。這類利益衝突的問題在世界各國的城市化發展中是屢見不鮮的，政府要解決，首先便要有足夠的政治實力。
在香港目前的環境下，這政治實力的來源無疑是要靠市民及輿論界的支持。共產黨從前在推動政策之前，往往會先下發文件，供各級幹部群眾「深入學習」，待大家都「領悟」了文件的「精神」後，政策才會落實。這種方法雖不見得適合香港，但輿論先行，市民的支持先行這一道理特區政府卻似乎並不真正懂得。我們見到的是急躁，在沒有輿論準備及沒有擺平各方利益的條件下，政府似乎為了要顯示自己是在做實事，急著便要推出發展新界東北的大計。我贊同這個發展方向，但卻認為政府尚未為自己建立到足夠的政治實力去推動它。若要爭取支持，起碼首先要在輿論界中搞起辯論，讓市民知道怎樣選擇在捱貴租及保育之間取得平衡。
上文提到，現在土地供應不足，若要樓價早點回落，便要管理好預期。1997
年未回歸前八萬五早已被提出，但樓價仍在上升。引起大家恐慌，改變樓價會不斷上升的預期是亞洲金融危機，霎時間，八萬五所可能帶來的效果迅即變得可信，樓價急速下滑。
不過，靠經濟危機來建立預期會十分危險，更健康的做法是在危機尚未殺到之前便為樓市降溫，這便需要大量市民確信將來供應一定會充裕，樓價必跌，現在買樓不是好事。要做到這點，政府不但要讓人知道將來地從何而來，而且要市民清楚看得到它有決心及能力可以得到這些地。現在市民仍未普遍預期土地會大增，也許真的要歐債危機爆發才能啟動樓市崩盤的機制。
談到預期，想到一個有趣的問題：樓市有沒有淡季旺季之分？根據我系畢業生現任倫敦政經學院（LSE）教授魏莉華的研究，英國及美國的房地產市場確有明顯的旺淡季之分，夏天樓價的升幅比冬天的升幅等閒高出幾個百分點，而且交易量一樣大有分別。
這便帶出兩個問題：既然房屋一般價值不菲，而大家又能準確預測淡季旺季的時間，買家為什麼不選擇在淡季時才買房子？賣家為什麼不選擇只在旺季時才出售？多等幾個月便可保障到巨額的利益，何樂而不為？
旺淡季買賣配對理論
魏莉華用了一個搜尋與配對（Search
and Matching）模型去解釋這些問題，簡而言之，夏天旺季時市場「厚度」較大，要買房子的人可得到更多的選擇，容易找到適合自己的房子，所以多一些買家願意旺季才出動。反之，賣家也知道在旺季有多一些買家入市，所以也較願意在此時把房子推出。因為害怕在淡季時找不到適合自己的房子，所以買家在旺季找到合眼緣的便肯付出較高價格買入。
香港樓市有沒有旺淡季之分？我不是地產經紀，沒有第一手的感覺，但可以靠分析統計數據作依據。我把1994
年至今每月的中原城市指數找來，並計算每月樓價（指數）相對於上月的增幅（或減幅），也發現了幾個有趣的現象。在這19
年中，香港樓價平均每月的增幅是0.3％左右，不算很高，這是因為香港曾經歷過樓市連續幾年大跌所致。但這些增長主要集中在12
月至次年的4 月，尤其是3 月，後者相對於上月的增幅，19 年中有16 年錄得正增長，平均是2.8％。但從5 月至11 月，每個月樓價錄得平均負增長。這七個月的跌幅足以抵消3 月份的增幅。換言之，香港一樣有明顯的旺淡季之分，最旺的是2、3 月，淡季較長，但沒有哪一個月十分突出，只有6 月比其他月份稍淡，也許這是學生的考試季節，家長無暇找房子的所致。
升勢似暫難遏止
我也用過自1979
年至今的季度性數據用一些計量經濟方法把季節性因素抽離出來，發現結果與上並不矛盾，第一季通常是旺季，其他三季是不同程度的淡季。
以上所得有什麼微言大義？樓市買家或賣家或可用此作參考，以定行止。對政府而言，若要建立樓市會回落的預期，在旺市中恐怕會事倍功半。過去數個月及現在仍處傳統淡季，但樓價依然節節上升，反映到供應不足及QE3
低息等等利好因素仍是得勢不饒人，從12 月至明年4 月左右，若無重大的外來危機衝擊，這升勢可能不易遏止，能做到升勢放緩已是不錯。
從正面的角度看來，政府也許得到一些時間，可以利用旺季讓市民更深切感受捱貴屋之痛，從而爭取到更大的政治力量支持其增闢土地的發展大計。若有足夠強大的支持，幾個月後淡季再謀出擊，建立樓價會下挫的預期，效果可能更佳，這裏有時機的問題。若為了擺脫自己的政治困境，急於求成，反而可能誤了大事。如果是這樣，或許要經濟危機來臨，樓市泡沫才會自動爆破，這種過程會十分痛苦。
