政府出了兩招意圖遏抑樓價，一是買家印花稅（BSD），二是額外印花稅（SSD）。前者外地買家可以化解，只要與本地人合夥買樓便不用交此印花稅，將來或會多點出現中港「深度合作」，港人內地人一同集資買樓，是否如此，拭目以待，這裏不作評論，今天焦點集中在SSD之上。
SSD的目的據說是打擊炒家，買樓六個月內再售出的，印花稅從15％增至20％；6至12個月之間售出的，稅率從10％上升至15％；12至24個月從5％提高至10％；24至36個月也要交10％。這些不同時段的印花稅，政策目標是強迫或誘導置業人士買樓後不要這麼快便賣出，愈早出貨，受罰愈大。
聰明炒家 市場信差
打擊炒家有甚麼後果？我過去多次指出炒家只是信差，殺之無用。炒家若是聰明的話，必是在他們認為價格仍低時入貨，這時炒家的行動自然是把樓價推高。但我們不可或忘，炒家買貨的目的便是賣貨求財，至於他們能否真的目光如炬，賺得巨利，則是各安天命。不過，當他們出貨時卻是有助樓價下降。換言之，市場中若有一群聰明的炒家，低價時價格被推高，高價時價格則被遏抑，價格會更為穩定，波幅較小，而且接近真正的市價，所以經濟學界認為他們是帶來市場信息的信差。
香港過去的經驗也闡明此觀點。1994年樓價急升，政府也是引入限制樓花買賣等措施把炒家趕離場。我當時便說樓價會即時受壓，但其後因無炒家出貨所提供的樓盤，價格上升的幅度會很高。地產商因市場中不明朗因素增加，不敢大量投資，新盤也會減少，後市更會火上加油。在96、97年間，樓價果如所料，勢如破竹，節節上升，造成泡沫。
去年春天政府已加了印花稅，情況與94年一樣，樓價淡靜甚至下降了一段時間，到今年春天樓價又再因供應不足而找到動力上升。據政府數字，買後一至兩年內便出售的，在今年三月只得83宗，到九月也只有218宗，數字如此之低，反映炒家已幾乎絕迹。就算是這批賣家，其實可能有多種合理的理由必須出貨，不見得都是炒家。政府加碼出手打擊一些早已歸隱的信差，效果可疑。
二手交投減 一手肆意加價
其實若再追尋下去，當可察覺今年一手樓盤肆意加價，原因之一正是二手樓盤稀缺，地產商少了競爭者。以前二手交投等閒是一手的八、九倍，地產商受到二手市場的競爭制約。去年開始的印花稅正是二手供應減低的重大原因，情況與96、97時有部分相似。前車可鑑，讀者可自行判斷SSD加辣版的後果。
其實若再追尋下去，當可察覺今年一手樓盤肆意加價，原因之一正是二手樓盤稀缺，地產商少了競爭者。以前二手交投等閒是一手的八、九倍，地產商受到二手市場的競爭制約。去年開始的印花稅正是二手供應減低的重大原因，情況與96、97時有部分相似。前車可鑑，讀者可自行判斷SSD加辣版的後果。
真正能把樓價長期地打下來的有兩個可能因素，一是外來的危機，二是房屋供應增加。我們不希望第一因素出現，只能希望政府靠第二個因素努力造地。有人說遠水救不了近火，這不正確。若大家都確信將來有大量樓宇湧至，誰敢今天高價買樓？可惜政府至今尚未做出成績，讓人相信它有足夠政治能量造地，政府仍有待努力。
(Sky Post 2012-10-29)
