香港樓價高得離譜，問題需要解決，但切忌病急亂投藥。執筆之時，尚未有聽見政府公佈樓宇空置稅的細節，但這幾天的報道，似顯示政府會向一手樓徵空置稅，二手樓則不會。
向地產商徵空置稅，據說是因為有九千個新樓的空置盤，要迫他們早日把它們放出市場。地產商不同意有九千個空置盤，認為只得三千個，因為有些單位連滿意紙也尚未取得，不能算空置。我倒不管空盤有多少，只問此稅是否有用。
我們可先假設地產商（或小業主）把樓宇囤積起來目標只有一個，便是賺取更大的利潤。為甚麼現在不賣，要等將來才肯出手？地產商可解說這是為了使不同時段出現的買家都有機會買到樓，但真正的原因應該是，地產商估計將來的需求更大，可以賣得更貴，若非如此，為何不快快出手，套了現還可多賺利息。
地產商對後市的估計不一定準確，但他們在市場打滾，掌握的資訊應該比坐在辦公室內的官員更為全面，錯誤也較少。空置稅一出，他們早日出貨的機會自然增加，今天的供應上升了，對現時的樓價有壓抑作用，政府便可慶功，說政策有效，今天便要買樓之人，也許便會感謝政府。不過，世上無免費午餐，樓現在賣了，將來需求更大時，卻無樓供應，樓價豈不升得更急？因此，用空置稅迫使地產商放棄原本的售樓時間規劃，後果只是使到樓價波幅更大而已。
地產商不願受制於此政策，也可在建樓時拖慢手腳，以圖控制到出貨的時間。但這樣一來，樓宇推出的時間普遍延後，供應更是不足，不利樓市。
我們若不想地產商囤積居奇，又不想樓價波動，那有甚麼方法？最合理的政策仍是增加土地供應。土地增多，意味着樓宇供應也上升，這會把未來的樓價也壓低。在此情景下，若某位地產商要囤積，那他便是個大笨蛋。現在不賣，將來別人會推出大量新盤，價格更低，他豈不吃了大虧? 供應更多的土地，扭轉對樓價上升的預期，沒有空置稅，也不會有囤積。
上述「理論」經濟學者應該熟悉，因為它與有關炒家的理論一脈相承。炒家的名譽的確不怎麼樣，這是因為大家往往見到成功的炒家大手購入樓宇等資產，推高了樓價，使真正用家買不起，其後竟又可用更高的價賣出大賺一筆。並非所有的炒家都成功，他們要冒風險，但他們行動的後果卻只是使樓價波幅收窄：市場價格低的時候他們買入，推高了價格，但價位更高更難負擔之時，他們卻把資產推出，增加了供應，壓低了價格。我們見到前者也不應忽視後者。
向地產商徵空置稅，據說是因為有九千個新樓的空置盤，要迫他們早日把它們放出市場。地產商不同意有九千個空置盤，認為只得三千個，因為有些單位連滿意紙也尚未取得，不能算空置。我倒不管空盤有多少，只問此稅是否有用。
我們可先假設地產商（或小業主）把樓宇囤積起來目標只有一個，便是賺取更大的利潤。為甚麼現在不賣，要等將來才肯出手？地產商可解說這是為了使不同時段出現的買家都有機會買到樓，但真正的原因應該是，地產商估計將來的需求更大，可以賣得更貴，若非如此，為何不快快出手，套了現還可多賺利息。
地產商對後市的估計不一定準確，但他們在市場打滾，掌握的資訊應該比坐在辦公室內的官員更為全面，錯誤也較少。空置稅一出，他們早日出貨的機會自然增加，今天的供應上升了，對現時的樓價有壓抑作用，政府便可慶功，說政策有效，今天便要買樓之人，也許便會感謝政府。不過，世上無免費午餐，樓現在賣了，將來需求更大時，卻無樓供應，樓價豈不升得更急？因此，用空置稅迫使地產商放棄原本的售樓時間規劃，後果只是使到樓價波幅更大而已。
地產商不願受制於此政策，也可在建樓時拖慢手腳，以圖控制到出貨的時間。但這樣一來，樓宇推出的時間普遍延後，供應更是不足，不利樓市。
我們若不想地產商囤積居奇，又不想樓價波動，那有甚麼方法？最合理的政策仍是增加土地供應。土地增多，意味着樓宇供應也上升，這會把未來的樓價也壓低。在此情景下，若某位地產商要囤積，那他便是個大笨蛋。現在不賣，將來別人會推出大量新盤，價格更低，他豈不吃了大虧? 供應更多的土地，扭轉對樓價上升的預期，沒有空置稅，也不會有囤積。
上述「理論」經濟學者應該熟悉，因為它與有關炒家的理論一脈相承。炒家的名譽的確不怎麼樣，這是因為大家往往見到成功的炒家大手購入樓宇等資產，推高了樓價，使真正用家買不起，其後竟又可用更高的價賣出大賺一筆。並非所有的炒家都成功，他們要冒風險，但他們行動的後果卻只是使樓價波幅收窄：市場價格低的時候他們買入，推高了價格，但價位更高更難負擔之時，他們卻把資產推出，增加了供應，壓低了價格。我們見到前者也不應忽視後者。
(Headline Daily
2018-6-22)
