港人都知道，香港的房屋很貴，但貴到什麼程度？我們付出的代價，與得到的居住質量相比是否「合理」？答案恐怕要作一些國際比較才可獲得。
我有個習慣，每到訪一個大城市，若有機會，都會打探那裏的房地產形勢。這個月在加州灣區停留了幾天，當地的名勝我早已熟悉，無興趣尋幽探勝，於是驅車到各大樓盤「運吉」，倒也使我大開眼界。
灣區是美國最多人嚮往的地區之一，而且因為地近硅谷，有大量高收入專業人士，所以房地產價格一直被視作極為昂貴。近年雖因金融危機及加州經濟衰退困擾，其樓價在美國仍算鶴立雞群。灣區很大，最貴的地方自當以三藩市市區為主。但就算在市內中產華人聚居的日落區，一所寧靜優雅面積約二千方呎的獨立屋價格大概是六百五十萬元（這裏為方便與香港比較起見，全以港元計算．下同）。美國人計算面積方法與港人不同，他們用屋內地板面積計，一千方呎的房子起碼等於香港的一千三百方呎，對此我們作比較時不可不知。
六百五十萬元在港島中產地區可買到多大的房子？最多是幾百方呎。更不用說不可能在自己後院種幾株可作收割水果的橙樹檸檬樹了。保守估計，以同等的居住質素、位置適中的房子作比較，港島區可要比美國人心目中的夢想家園三藩市貴上四倍！
長期蝸居未解決
為方便比較起見，我也曾跑到離開三藩市大半小時到一小時車程以內的樓盤參觀，這些地方的位置大可與元朗或大埔等地區相比。就以一個在加州州立大學東灣（East Bay）校區附近的一個豪宅區為例，那裏的一些巨宅，室內面積五千方呎（感覺上起碼是香港的六七千方呎）可遠眺三藩市夜景及海景，設施極盡奢華之能事，光是主人房的浴室也有四百方呎廚房五百方呎，在香港恐怕只有山頂等地的富豪住所才能相比。售價多少？九百三十萬元而已！香港可比那裏貴上十多倍以上。
是否灣區才如此便宜？在南加州我有中學同學聚會，我曾到全美國家庭收入排名第一富豪聚居的新港灘（Newport Beach）一位同學的巨宅作客，那裏的房價一般也「只是」幾百萬美元，比香港的富豪住所同樣是廉價得多。
由此可知，香港的樓價不但貴，而且貴得要命！以九七年第三季香港樓價指數為一百，二○○三年時曾跌至三十七，現在則回升至八十三左右。就算用二○○三年的「沙士」價與上述的數字相比，香港仍是遠比灣區及南加州要貴得多。香港樓價高企，港人蝸居於細小的空間，根本是一個長期性揮之不去的問題。
為什麼香港的樓價長期高昂？流行的解釋中有很多似是而非的說法。
第一種說法是炒家興風作浪，推高樓價。政府屢次的多少招多少式「穩定」樓市措施也往往以炒家為假想敵。
炒家真的能長期撐起樓價嗎？當用家購買房子時，的確有可能會感覺到有部分房子早已被炒家買走，致使樓價上升，自己也選不到最理想的單位，對炒家心懷怨怒，是情理之常。但我們不可忘記，成功炒家的目標是要在樓價仍然偏低時購入，在上升後賣出套利。長期買入不賣的不是炒家，而是收藏家。多了炒家的購買力，樓價在低位時會增加上升動力，但在炒家出貨時，市場中供應增加，卻會有助壓抑樓價。由此可知，炒家的存在，有利於收窄樓市高低價的差距，穩定樓市。他們不可能是樓價長期高企的元兇。
打擊炒家反助長升勢
在一九九四年，政府推出了一系列打擊炒家的措施，例如買入樓花後，在屋宇建好以前，樓花不准出售。當時我已指出，這樣會增加發展商及炒家的不確定因素，使他們不想投資建造或持有樓宇，兩三年後，樓宇的供應便會不足，價格必定大升，其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施，同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。
第二種流行說法是地產商囤積居奇，使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。發展商的天性自然是追求利潤，但他們若真的要左右市場，便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量，二手市場等閒是一手市場的六、七倍。二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾，是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價，便必定要面對市場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇，但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍起，卻不可能。不是他們不想，而是沒此能耐。
第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確，但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴，不能說明長期以來，包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。
上面幾個流行解釋都是頗為犯駁，那麼更重要的解釋是什麼？
芝加哥大學商學院教授謝長泰在二○○二年當他仍在普林斯頓任教時，在《美國經濟評論》寫過一篇文章，內中數據對解答此問題頗有啟發性。
新加坡與香港是經常地被互相比較的地方，謝長泰的研究也有把兩地的房地產作出比較。新加坡有近九成的人住在自己擁有的房子，而且居住面積遠大於香港，此種結果從何而來？
在一九六八年，新加坡的人均住房面積與香港幾乎完全一樣狹小，但到了一九八○年已是兩倍於香港。在九十年代初每一新加坡人的住房面積平均超過三百呎實用面積，但同期港人的人均面積卻是只得一百一十至一百二十方呎左右，差距巨大。我翻查過近年香港房地產的統計據並加以計算，新建私人單位所報稱的面積似有增加，九十年代後期每新建單位平均約六百二十呎，最近幾年新建的已增至約七百五十方呎。這個增幅有些水分，因為現時新建樓宇的真正實用率愈來愈低。再加上香港一半人口住在平均面積更為細小的公屋、居屋，以平均每戶三人（這是人口普查數據）計算，真正的人均居住面積恐怕未必有一百五十方呎，不及新加坡的一半。
為什麼新加坡人的居住面積大這麼多？天下沒有免費午餐，謝長泰的數據顯示，新加坡每年投入建設住宅的資源大約等於其ＧＤＰ的百分之八至十，而香港的則只有百分之四左右。這些都是九十年代初以前的數據，近年香港有沒有增加投資？
建房資源及土地太少
剛好相反，近年香港新建房屋的數量愈來愈少，樓價雖在上升，但地產業及建造業佔ＧＤＰ的比重卻不斷萎縮，九十年代初地產（包括商用單位）佔ＧＤＰ的比重有百分之十，現在則只得百分之五左右。
假設香港的總體住宅面積一夜之內增加一倍，港人居所接近新加坡的人均面積，那麼香港的樓宇呎價會怎樣？我相信會暴跌不止一半，呎價可能比「沙士」時更低，香港的樓價便變得更合理，港人的居住環境變得更好，炒家或地產商就算扭盡六壬，也不可能抗衡市場巨大的力量，托得起樓價。
我們可以下這樣一個結論：香港樓價長期高企的原因其實十分簡單直接，香港過去投入在建房的資源及土地太少，致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱，炒家與發展商的影響只是小節。
香港一千平方公里的面積中，只有兩成建有房子，與世界各地大城市比較，比例甚低。香港的郊野公園等地不能大量建房，等於九成以上不常行山的港人承擔貴租或貴樓價，補貼了一成人口以下的行山人士，使他們得享自然環境的樂趣。政治上這個現實大概不會改變，港人要住便宜一點的房子，又不想香港的樓市崩盤，可能只得靠未來與深圳更緊密地融合起來，相當一部分人北上購樓而已。
註：謝長泰的文章 What Explains the Industrial Revolution in Asia? Evidence from the Factor Markets. 見American Economic Review, 二○○二年六月。又「運吉」一詞的起源可見劉天賜香港電台的網頁。據官方估計，新加坡現時有四分之三以上的家庭住在實用面積九百方呎的ＨＤＢ房子或其他更大的房子，價錢比香港便宜得多。
